松江市中心市街地空き家活用プロジェクト
松江市中心市街地の空き家を「繋ぐ」プロジェクト

リフォーム事例 1

松江市京店物件

　この不動産は、競売で購入した物件です。
　投資利回り換算（当初）は、２２％（改装費等含む）。
　今の銀行の普通預金の利率と比べたら…百倍以上のリタ－ン。
　ただ、この物件、最初から、きれいな外観や内装が施されていたわけではありません。

改装前の写真

　競売で購入したので、当然、購入前は、建物の外観しかみることができず、中は写真でしか見ることができませんでした。
　ほぼ、倉庫代わりとなっていたみたいで、写真では片付いていますが、階段が通れないくらい、物が散乱し、空気もよどんでいて、ひどい状態でした。

　こうして写真でみると、レトロ感たっぷりで、雰囲気がありますが…。

　実際は、サッシ部分からの雨漏りによる天井のシミ、階段の腐れ、床壁の傷み、たわみ等、基礎的な部分を直す必要が多々ありました。
　
手書きスケッチ
　物件購入後、縁あってご紹介頂き、現在の借主の方と出会いました。
　その方は、具体的なイメージを持っていて、小さな建物を探していらっしゃいました。

　普段から、イメ－ジを膨らませていらっしゃたので、改装の見積もり等作成する際には、どのように改装したいかがはっきりしていたので、スム－ズに事が運んだのは言うまでもありません。


改装後の写真
　テレビのビフォ－アフタ－ではないですが、見違えるほどになりました。



投資物件の成功の要因
　今回の投資物件の成功の要因は、以下に集約されると思います。建坪が小さく、イコ－ル改装費が安く済んだこと。（全ての改装費は家主負担。）
年間の固定資産税が１万円に満たなかったこと。（数年ほっといても、コストがかからない。）
物件対象地域が、松江市の補助金対象地域であったこと。（２年間、１ヶ月１０万円を限度に、家賃の２／３を補助してくれるというもの。）
購入後、すぐにでも、投資額以上に売却できる物件だったので投資できたこと。
地域活性化に役立てるような、物件にしたかったこと。
借主の方が、具体的なお店のイメ－ジを持っていたこと。